Atualmente, existem no Brasil dezenas de bancos e administradoras de consórcio oferecendo crédito imobiliário. Esta modalidade ocorre quando uma instituição financeira oferece um crédito para que o cliente adquira um imóvel.

Neste artigo vamos explicar os principais detalhes sobre crédito imobiliário, que ao contrário do que muitos pensam não é só uma forma de conseguir um imóvel, mas também um produto muito importante para as instituições financeiras. 

O que é Crédito Imobiliário?

Apesar de no Brasil essa prática ainda não ser muito utilizada, países como Estados Unidos já tem o crédito imobiliário como a primeira opção na hora de fazer um financiamento. Crédito imobiliário é uma linha de crédito ofertada por instituições financeiras para compra, construção ou reforma de imóveis para utilizar como moradia ou comércio. 

Na prática, funciona dessa forma: o cliente que tem interesse em comprar um imóvel ou fazer uma reforma, então ele entra em contato com a instituição financeira que oferecer a melhor oferta e a instituição vai realizar o pagamento integral da quantia acertada entre o cliente e o vendedor (da casa, material, etc). Dessa forma, o cliente passa a dever o banco que pagou os recursos ou quitou o imóvel e deve realizar o pagamento de tal dívida de acordo com as condições estipuladas em contato. 

Vale ressaltar que este crédito imobiliário não é exatamente a mesma coisa que crédito com garantia de imóvel, visto que no último caso o imóvel é utilizado como garantia de que o valor emprestado será quitado e o crédito pode ser utilizado para qualquer fim. 

Aqui na Teddy nossos Business Bankers se esforçam para serem os mais claros e diretos possíveis na hora de explicar como funciona o crédito imobiliário para clientes, oferecendo um passo a passo completo junto com as melhores propostas disponíveis no mercado. Tudo para que o interessado tenha amplo conhecimento de todas as etapas do processo. 

De forma resumida para você conseguir um crédito imobiliário é necessário que você:

• Tenha uma renda;
• Forneça um valor de entrada para pagar o imóvel; 
• Quanto melhor o score, maior a probabilidade de ser aprovado.

Quais os requisitos para solicitar um Crédito Imobiliário?

Primeiramente, para ter direito a requisitar o crédito o cliente deve ter mais de 18 anos, enviar uma comprovação de renda, não ter nenhum tipo de restrição perante a entidades financeiras, isso é, ter o nome limpo. 

Na primeira etapa do processo, a instituição que vai oferecer o crédito vai fazer uma análise criteriosa de todos os fatores mencionados acima para se certificar de que realmente há condições de pagamento da dívida. 

O comum é que nessa fase seja requisitado documentos básicos, como cópias e originais de RG, CPF, certidão de casamento (se existir) e comprovante de renda. No caso de profissionais liberais são válidos como comprovante de renda extratos bancários, contratos de prestação de serviço e contrato de aluguel. 

Após esse processo, a instituição passa a analisar o bem que será financiado, por isso exige uma série de documentos e informações sobre o vendedor. Isto porque o imóvel, na teoria, ficará “em posse” do banco, alienado ao contrato, até o pagamento completo da dívida. Na maioria das vezes, o prazo máximo para quitação é de até 35 anos. 

Nesse ponto vale ressaltar que a análise pode ser um pouco demorada, já que toda a verificação leva tempo. Assim que a documentação for aprovada, a instituição pagará para o vendedor o valor negociado com o cliente para adquirir os materiais ou imóvel. 

Depois de adquirido o bem, o cliente passa a ter que pagar uma mensalidade para instituição com acréscimo de um juros pré-estabelecido. O valor mensal e o período determinado em contrato para quitação podem variar levando em conta o valor do crédito, a instituição e a escolha do comprador. 

Ao fazer negócios com um Business Banker da Teddy, o cliente pode encontrar algumas condições especiais, tais como: 

Financiamento de Imóveis (Imóveis Residências e Comercias);

Prazo máximo de 35 anos (420 meses);

Financia até 90% da avaliação;

Sistema de amortização: PRICE e SAC;

Taxa a partir de 9,49% + T.R. (possui a opção de poupança + Selic) ***Taxa bonificada somente para correntistas;

Seguro de vida já é calculado no início do processo;

Há possibilidade de avaliar o crédito sem ser correntista;

Como funcionam as parcelas do empréstimo?

Nas parcelas estarão inclusas o valor da amortização referentes ao dinheiro para extinção da dívida, juros, seguro de vida e invalidez permanente, seguro de danos físicos ao imóvel e taxas administrativas. Entenda cada uma delas:

• Amortização: é o ato de extinguir a dívida com banco, isso é, o dinheiro que precisa ser devolvido. A operação é ministrada principalmente pelo pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) ou pelo Sistema Francês de Amortização
  (PRICE);

• Juros: valor cobrado mensalmente pelo banco para oferecer os recursos financeiros, podendo variar de 0,9% a 2,5% ao mês

• Seguro de morte e invalidez permanente: este seguro serve como uma forma de garantia para o banco, assim, em caso de morte ou invalidez permanente do comprador, o banco resgatará o empréstimo. A quantia cobrada pode variar dependendo da idade do cliente e é calculado sobre o saldo devedor. 

• Seguro de danos físicos ao imóvel: é um seguro para “proteção” contra eventuais desastres que possam alterar o valor de bem negociado. Calculado como percentual do valor da avaliação do imóvel.

• Taxas administrativas: valor destinado à instituição financeira

Quais sistemas de crédito imobiliário existem?

Atualmente, existem dois modelos de financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).  Ambos utilizam recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) em suas linhas de crédito. Os recursos da SBPE são oriundos dos depósitos da caderneta de poupança, visto que as instituições que compõem esse sistema devem destinar pelo menos 65% dos recursos da poupança para as linhas de financiamento de imóveis. 

Assim como pelos recursos compulsórios depositados em poupanças, como o FGTS. 

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH é um programa do governo brasileiro com normas estipuladas pelo próprio e supervisionadas pelo Banco Central.  Neste caso, o valor máximo estipulado para crédito pode chegar até 80% do preço do imóvel, não ultrapassando o valor de 1,5 milhão e a prestação só poderá comprometer até 30% da renda mensal do cliente. A decisão sobre o enquadramento do imóvel nos limites de valor é feita pelos avaliadores responsáveis pela instituição financeira.

Este modelo só pode ser oferecido para pessoa física. O prazo para pagamento não poderá passar de 420 meses, ou seja, 35 anos. As parcelas são constituídas pelo valor mensal do financiamento mais as taxas de juros e a TR (Taxa Referencial de juros, que é o índice que corrige a caderneta de poupança). Antigamente, o valor máximo da taxa de juros era de 12%. Contudo, agora os bancos estão livres para negociar com o cliente esse valor, desde que não ultrapasse os 12%. 

No caso do SFH é possível usar o FGTS para abater o valor das prestações e do saldo devedor, mas nesse caso ele observa as próprias regras. É possível utilizar esta opção em três casos:

• Amortização ou quitação/liquidação do saldo devedor do financiamento;
• Pagamento de parte do valor das prestações do financiamento;
• Aquisição ou construção de imóvel residencial urbano.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) pode ser oferecido para pessoas físicas ou jurídicas e não há limite para comprometimento de renda, nem há teto máximo para o valor do imóvel. O crédito varia entre 80% a 90% do preço total do imóvel e o prazo para pagamento também é de 35 anos, mas os juros costumam ser mais altos que as outras modalidades.

Não há qualquer regra em relação às taxas de juros cobradas pelos bancos e ao Custo Efetivo Total (CET). E uma notícia boa para quem quer utilizar o FGTS é que em 2021 também foi aprovada a possibilidade de uso de saldo do fundo no SFI.

Esta é uma opção destinada para imóveis acima do limite ou que não se encaixam nas regras do SFH, como no caso de imóveis comerciais. E o cliente só se torna dono do imóvel quando pagar a última parcela, enquanto isso a propriedade pertence ao banco, o que confere maior garantia às instituições financeiras, as quais podem acessar investidores.

A garantia no SFI é a alienação fiduciária, que é distinta da hipoteca utilizada no SFH. Por isso, as agências financeiras podem retomar o imóvel em caso de inadimplência de 90 dias. 

Por que optar pelo Crédito imobiliário?

O grande benefício de optar pelo crédito imobiliário é que o cliente pode começar a utilizar a moradia imediatamente após finalização do processo, mesmo sem ter quitado todas as parcelas. 

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Wagner Ferreira, CEO da Teddy Open Finance.